দেশের অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারে আবাসন খাতে গুরুত্ব দেওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ও বিশ্লেষকরা। এই খাতের বহুমাত্রিক অর্থনৈতিক প্রভাব রয়েছে।
বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করেছেন, জিডিপিতে প্রায় ১৮ শতাংশ অবদান রাখা এই খাতের সংকট বাড়লে অর্থনীতিকেই বিপর্যয়ের মুখে ঠেলে দিতে পারে।
অর্থনীতি বিশ্লেষক ও ফিন্যানশিয়াল এক্সিলেন্স লিমিটেডের চেয়ারম্যান মামুন রশীদ কালের কণ্ঠকে বলেন, ‘আবাসন খাত যেকোনো দেশের অর্থনীতিতেই ‘রিয়েল সেক্টর’ বা প্রকৃত উৎপাদনশীল খাত হিসেবে বিবেচিত। সামষ্টিক অর্থনীতির স্পন্দন বা গতি-প্রকৃতি বুঝতে মূলত আবাসনের চাহিদা, জোগান এবং ফ্ল্যাট বিক্রির গ্রাফের ওপর নির্ভর করা হয়। দেশে চলমান অর্থনৈতিক মন্দা ও স্থবিরতার কারণে ফ্ল্যাট বিক্রি এখন তলানিতে নেমে এসেছে।
অর্থনীতির চাকা সচল করতে এই খাতে প্রণোদনার পরামর্শ দিয়ে তিনি বলেন, ‘সবকিছু মিলিয়ে ফ্ল্যাট বিক্রি কমে যাওয়ার এই নেতিবাচক প্রভাব সরাসরি দেশের আবাসন খাতকে আঘাত করছে, যা জাতীয় অর্থনীতির গতিকে শ্লথ করে দিচ্ছে। এই গভীর মন্দাবস্থা থেকে উত্তরণের জন্য আবাসন খাত তথা আবাসনসংশ্লিষ্ট নির্মাণশিল্পকে এই মুহূর্তে বিশেষ নীতি সহায়তা ও প্রণোদনা দেওয়া জরুরি হয়ে পড়েছে।
খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা বলছেন, দেশের অর্থনীতির অন্যতম চালিকাশক্তি আবাসন ও রিয়েল এস্টেট খাত এখন চরম মন্দার মুখে। জ্বালানি ও নির্মাণ উপকরণের লাগামহীন মূল্যবৃদ্ধি, ব্যাংকঋণের উচ্চ সুদহার ও ডলারের অস্থিরতায় ফ্ল্যাট বিক্রি ৭০ শতাংশ পর্যন্ত কমে গেছে। নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে প্রায় ৫০ শতাংশ। এ অবস্থার মধ্যেই ২০২৬-২৭ অর্থবছরের প্রস্তাবিত বাজেটে রডের ওপর সুনির্দিষ্ট ভ্যাট বাড়ানোর প্রস্তাব করা হয়েছে, যা এই খাতকে আরো দুর্বল করে দিতে পারে।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) তথ্যানুযায়ী, কয়েক বছর আগেও পুরো শিল্প খাতে মাসিক ফ্ল্যাট বিক্রি আগে যেখানে প্রায় এক হাজারটি ছিল, এখন তা কমে ২৫০ থেকে ২০০ নেমে এসেছে। সবচেয়ে বড় ধাক্কা খেয়েছে বিলাসবহুল ফ্ল্যাটের বাজার। বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি ৬০ থেকে ৭০ শতাংশ কমেছে।
রিহ্যাব সভাপতি আলী আফজাল বলেন, বর্তমানে নিবন্ধন ব্যয় ১৩ শতাংশের ওপর থাকায় ফ্ল্যাট ও জমি কেনাবেচা উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে। এশিয়ার মধ্যে বাংলাদেশে আবাসন খাতে নিবন্ধন ব্যয় সর্বোচ্চ। নিবন্ধন ব্যয় কমিয়ে ৭ শতাংশ করার প্রস্তাব দিয়েছিল রিহ্যাব। কিন্তু প্রস্তাবিত বাজেটে তার প্রতিফলন দেখা যায়নি।
তিনি বলেন, গত কয়েক বছর প্রায় সব ধরনের নির্মাণসামগ্রীর ব্যয় বেড়েছে। আগের তুলনায় ফ্ল্যাট নির্মাণে খরচ বেড়েছে ৫০ শতাংশ। স্বল্প সুদে দীর্ঘমেয়াদি গৃহঋণের সুবিধা না থাকায় মধ্যবিত্তরা বাজার থেকে ছিটকে পড়ছেন। এ ছাড়া বিগত আড়াই বছরে তিনটি সরকারের পরিবর্তন ও নীতিগত অস্থিরতার কারণে আবাসন খাতে ক্রেতার সংকট ও এক ধরনের ভীতি কাজ করছে।
শুধু ফ্ল্যাট বিক্রিই কমেনি, নির্মাণ ব্যয় অস্বাভাবিক হারে বেড়েছে। রড, সিমেন্ট, ইট, বালু ও পাথরের মূল্য প্রায় ৫০ শতাংশ বেড়ে যাওয়ায় নতুন প্রকল্প হাতে নিতে পারছেন না উদ্যোক্তারা। চলমান প্রকল্পগুলোও ধীরগতিতে এগোচ্ছে। একই সঙ্গে রড, সিমেন্ট, বালু, ইট, পাথরসহ প্রায় ২৬৯টি নির্মাণ উপকরণের বাজারেও মন্দা চলছে। বিক্রি কমে যাওয়ায় পুঁজি হারাচ্ছেন ব্যবসায়ীরা।
রাজধানীর বাংলামোটর টাইলস মার্কেটের এক ব্যবসায়ী জানান, আগে যেখানে দৈনিক তিন-চার লাখ টাকার টাইলস বিক্রি হতো, এখন সেখানে বিক্রি কমে দাঁড়িয়েছে ৫০ থেকে ৬০ হাজার টাকায়। কোনো কোনো দিন তা-ও হয় না। ব্যাংকের কিস্তি, গুদামভাড়া ও শ্রমিকদের বেতন দিতে হিমশিম খেতে হচ্ছে।
সংকটের মধ্যেই বাড়তি করের চাপ প্রস্তাবিত ২০২৬-২৭ অর্থবছরের বাজেট। গত বৃহস্পতিবার জাতীয় সংসদে বাজেট বক্তৃতায় অর্থমন্ত্রী আমির খসরু মাহমুদ চৌধুরী বিভিন্ন ধরনের এমএস (মাইল্ড স্টিল) প্রোডাক্টের রড উৎপাদন পর্যায়ে সুনির্দিষ্ট ভ্যাট বৃদ্ধির প্রস্তাব করেন। পাশাপাশি ফেরো-অ্যালয় ও স্ক্র্যাপের ওপর শুল্ক বাড়ানোর প্রস্তাব করা হয়েছে।
প্রস্তাবিত বাজেটে আবাসন খাতের জন্য প্রত্যাশিত কোনো নীতি সহায়তা বা কার্যকর প্রণোদনার প্রতিফলন দেখা যায়নি বলে তাৎক্ষণিক প্রতিক্রিয়া জানিয়েছে রিহ্যাব। সংগঠনটির সভাপতি ড. আলী আফজাল বলেন, ‘নির্মাণসামগ্রীর ওপর নতুন কর ও শুল্ক আরোপ, বিশেষ করে রডের ওপর সুনির্দিষ্ট ভ্যাট বসানোর ফলে নির্মাণ ব্যয় অনেক বাড়বে। এর সরাসরি প্রভাব পড়বে ফ্ল্যাটের দাম ও সাধারণ ক্রেতাদের ওপর।’
খাতসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা বলছেন, দীর্ঘদিনের উচ্চ মূল্যস্ফীতি, ব্যাংকঋণের উচ্চ সুদহার, ডলারের অস্থিরতা ও নির্মাণ উপকরণের লাগামহীন মূল্যবৃদ্ধির কারণে আবাসন খাতে এক ধরনের স্থবিরতা তৈরি হয়েছে। বর্তমানে ব্যাংকঋণের সুদহার ১৫ থেকে ১৬ শতাংশে পৌঁছেছে, যা আগে ছিল ৯ থেকে ১০ শতাংশের ঘরে। এর প্রভাবে ফ্ল্যাট কেনার আগ্রহ কমে গেছে মধ্যবিত্ত ও নিম্নমধ্যবিত্ত ক্রেতাদের।
একই সঙ্গে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) কমে যাওয়ায় আগে যেখানে ৮ থেকে ৯ তলা দালান নির্মাণের সুযোগ ছিল, এখন সেটি পাঁচ-ছয়তলায় সীমিত। ফলে জমির মালিকরা তাঁদের জমি আবাসন কম্পানির কাছে হস্তান্তর করতে আগ্রহ হারাচ্ছেন। চুক্তিমূল্যে ফ্ল্যাট হস্তান্তরেও দেখা দিয়েছে অনিশ্চয়তা।
এডিসন রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত পরিচালক (অপারেশন) মো. সাইফুল ইসলাম বলেন, ‘বর্তমানে একটি ফ্ল্যাট বা ভবন নির্মাণের খরচ প্রায় ৩০ শতাংশ বেড়ে যাওয়ায় ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতা কমেছে। এ ছাড়া ব্যাংক সুদের হার বাড়ায় নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে। এসব কারণে এই খাতে গ্রোথ ধরে রাখা যাচ্ছে না।’
আবাসন খাত বাংলাদেশের অর্থনীতির একটি অপরিহার্য স্তম্ভ। রিহ্যাবের তথ্যানুযায়ী, দেশের মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) এই খাতের অবদান প্রায় ১৮ শতাংশ। এটি বার্ষিক প্রায় ৩০ হাজার কোটি টাকা রাজস্ব উৎপন্ন করে এবং প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে প্রায় ৩০ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে। খাতটির মোট বিনিয়োগের পরিমাণ দুই লাখ কোটি টাকা ছাড়িয়েছে এবং প্রায় এক হাজার ৪০০টির বেশি কম্পানি এ খাতে কাজ করছে।
এই খাতের সঙ্গে প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে প্রায় ২৬৯টি লিংকেজ শিল্প সম্পৃক্ত। এর মধ্যে রয়েছে রড, সিমেন্ট, সিরামিক, গ্লাস, পেইন্ট, ইট, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম, অ্যালুমিনিয়াম, আসবাব ও স্যানিটারি পণ্য। এ ছাড়া এই খাতের সঙ্গে যুক্ত রয়েছে প্রায় ১২ হাজার শিল্প প্রকল্প।
বিশেষজ্ঞরা বলছেন, আবাসন খাত সংকটে পড়লে শুধু ডেভেলপার বা ক্রেতারা নন, রড, সিমেন্ট, সিরামিক, বৈদ্যুতিক সামগ্রী, আসবাব, পরিবহনসহ অসংখ্য শিল্প এবং লাখো মানুষের কর্মসংস্থান ক্ষতিগ্রস্ত হয়। নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি ও বিনিয়োগ নিরুৎসাহ হওয়ার ফলে আবাসন খাত আরো সংকুচিত হলে তার নেতিবাচক প্রভাব সামগ্রিক অর্থনীতির ওপর পড়বে।
পুনরুদ্ধারের পথ
সংকট থেকে উত্তরণের বিষয়ে বিশেষজ্ঞরা বলছেন, এমন মন্দাবস্থা থেকে উত্তরণে এই খাতের ব্যবসায়ীদের জন্য নীতি সহায়তা জরুরি। সেই সঙ্গে আবাসন ক্রেতাদের স্বল্প সুদে ব্যাংকঋণের সুযোগ দেওয়াও প্রয়োজন। দীর্ঘমেয়াদে আবাসন খাতকে শক্তিশালী করতে নিবন্ধন ব্যয় কমাতে হবে, গৃহায়ণবান্ধব করনীতি প্রণয়ন এবং দীর্ঘমেয়াদি ও স্বল্পসুদে অর্থায়নের সুযোগ বৃদ্ধি করতে হবে।
অর্থনীতিতে গতি আনতে আবাসন খাতকে সম্পূর্ণ করমুক্ত করার দাবি জানিয়ে আনোয়ার গ্রুপ অব ইন্ডাস্ট্রিজের চেয়ারম্যান মানোয়ার হোসেনের বলেন, আবাসন চাঙ্গা হলে এর সঙ্গে যুক্ত তিন হাজার ৬০০টি লিংকেজ শিল্প সচল হবে এবং শুধু সিমেন্ট খাতের উৎপাদন ক্ষমতা ৮০ শতাংশে উন্নীত করেই বছরে অতিরিক্ত দুই হাজার ৫০০ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় সম্ভব। এ ছাড়া বাজেটের অতিরিক্ত ঋণনির্ভরতা কমিয়ে মেগা অবকাঠামো প্রকল্পে বৈশ্বিক প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল থেকে ‘ইক্যুইটি পুঁজি’ বা সরাসরি বিদেশি বিনিয়োগ আকর্ষণ জরুরি।
আমিন মোহাম্মদ ফাউন্ডেশন লিমিটেডের এক্সিকিউটিভ ডিরেক্টর (অপারেশন) মোহাম্মদ তানভীরুল ইসলাম বলেন, ‘আবাসন খাতের জন্য একটি একীভূত নীতি, স্বচ্ছতা, পেশাদার ব্যবস্থাপনা ও প্রযুক্তিনির্ভর পরিকল্পনা নিশ্চিত করা গেলে আগামীতে এই খাত বাংলাদেশের অর্থনীতিতে আরো বড় অবদান রাখবে। একই সঙ্গে এ খাত দক্ষ পেশাজীবীদের জন্য নতুন কর্মসংস্থানের সুযোগ তৈরি করবে।’
তিনি বলেন, ‘জিডিপিতে রিয়েল এস্টেট বা আবাসন খাত ১৮ শতাংশ অবদান রাখছে। দেশে এ খাতের চাহিদা ক্রমান্বয়ে বাড়ছে। সঠিক পরিকল্পনা ও নীতি সহায়তা পেলে এই খাত বিপুলসংখ্যক প্রকৌশলী, স্থপতি, পরিকল্পনাবিদ, কারিগর, ব্যবস্থাপকসহ দক্ষ পেশাজীবীদের জন্য ব্যাপক কর্মসংস্থানের সুযোগ তৈরি করবে।’
রিহ্যাবের তথ্যানুযায়ী, আবাসন খাতের প্রতিটি টাকা বিনিয়োগ অর্থনীতিতে ২.৫ টাকার বেশি প্রভাব ফেলে। এই খাতের পুনরুদ্ধার ঘটলে শুধু ফ্ল্যাটের বাজারই সচল হবে না, বরং পরিবহন, আসবাব, গৃহসজ্জা, ইলেকট্রনিকস ও আর্থিক খাতেও ইতিবাচক প্রভাব পড়বে।
বৈশ্বিক প্রেক্ষাপট
বিশ্বব্যাংকের তথ্যানুযায়ী, বিশ্বব্যাপী আবাসন খাত জিডিপির প্রায় ১৫ শতাংশের জন্য দায়ী। যুক্তরাষ্ট্রে এই খাত জিডিপির গড়ে ১৫ থেকে ১৮ শতাংশ, সুইডেনে ২২ থেকে ২৩ শতাংশ, জার্মানিতে প্রায় ২০ শতাংশ এবং চীনে ২৩ থেকে ২৮ শতাংশ অবদান রাখে। বাংলাদেশের মতো উন্নয়নশীল দেশগুলোতে গড় অবদান ১৩.১ শতাংশ।
বিশ্বের প্রায় সব দেশেই উচ্চ মূল্যস্ফীতি ও সুদের হার বৃদ্ধির কারণে আবাসন খাত চ্যালেঞ্জের মুখে পড়লেও বাংলাদেশের অবস্থা আরো সংকটাপন্ন। বিশেষজ্ঞরা মনে করছেন, সময়মতো নীতি সহায়তা না পেলে এই খাতের পুনরুদ্ধার আরো বিলম্বিত হবে, যা দীর্ঘ মেয়াদে অর্থনীতির জন্য ক্ষতিকর হবে।
আবাসন খাতের সংকট অর্থনীতির জন্য গুরুতর হুমকি। সরকার যদি দ্রুত নীতি সহায়তা না দেয়, তাহলে এই খাতের পতন পুরো অর্থনীতিকে বিপর্যয়ের মুখে ঠেলে দিতে পারে। অন্যদিকে বাজেট-পরবর্তী আলোচনায় আবাসন খাতের দাবিগুলো গুরুত্বের সঙ্গে বিবেচনা করার এখনই সময়।
